تريد المزيد من قصص سوق الإسكان من لانس لامبرت resclub في صندوق الوارد الخاص بك؟ اشترك في resclub النشرة الإخبارية.
في وقت سابق من هذا الشهر ، وقع الرئيس دونالد ترامب على مشروع قانون إصلاح المصالحة/الإصلاح الضريبي.
من خلال المصالحة/الضرائب الآن في مرآة الرؤية الخلفية ، يمكن لـ Freddie Mac و Fannie Mae Conservatorship أن يرتفعوا إلى أعلى. بعد كل شيء ، في شهر مايو ، قال وزير الخزانة سكوت بيسين إن خصخصة فاني ماي وفريدي ماك سيكونان على جدول الأعمال بعد الضرائب والصفقات التجارية.
وقال وزير الخزانة سكوت بيسين في مايو: “إنها (خصخصة فاني وفريدي) هي هدف لهذه الإدارة”. “مرة أخرى ، نحن نقوم بعمل صفقات سلام وصفقات ضريبية وصفقات تجارية. ونحن نلقي بعض هذه الصفقات ، فإننا سنركز على ذلك (خصخصة فاني وفريدي). لكن ما يمكنني قوله هو أننا نقوم بدراسة قدر كبير من الدراسة في الخزانة.
أحد الأسباب التي تجعل أصحاب المصلحة في الإسكان يجب أن ينتبهوا إلى مصير فريدي ماك وفاني ماي هو القلق منذ فترة طويلة من أن إنهاء الحفظ قد يؤدي إلى ضغط صعودي على معدلات الرهن العقاري. انظر ، بمجرد إصداره ، قد يحتاج Fannie Mae و Freddie Mac إلى الاحتفاظ بمزيد من رأس المال لاستيعاب الخسائر. لبناء رأس المال والحفاظ عليه ، قد يحتاجون إلى زيادة رسوم الضمان المفروضة على المقرضين. بالإضافة إلى ذلك ، عند الإصدار ، ما لم يكن هناك “ضمان صريح” أو خلف من الكونغرس ، فقد يطلب المستثمرون عوائد أعلى لحساب المخاطر المتزايدة.
هذه المخاوف حقيقية بما يكفي لدرجة أن كل من وزيرة الخزانة سكوت بيسنت ومدير تمويل الإسكان الفيدرالي (FHFA) قال بيل بولي إن تغييرات فريدي ماك وفاني ماي لن يتم إجراء ضغوط تصاعدية على معدلات الرهن العقاري/انتشار الرهن العقاري.
وقال وزير الخزانة في فبراير: “أولوية لإصدار فاني وفريدي ، المقياس الأكثر أهمية الذي أتطلع إليه هو أي دراسة أو تلميح إلى أن معدلات الرهن العقاري سترتفع. أي شيء يتم حوله حول إصدار آمن وسليم (لفاني ماي وفريدي ماك) سوف يتوقف على تأثير معدلات الرهن العقاري على المدى الطويل”.
بينما اقترح Bessent أنهم يبحثون في “الخصخصة” ، فقد أشار Pulte إلى أنه ليس حقًا فاني ماي وفريدي ماك “الخصخصة” ، بل أخذهم “علنيًا”. لأكون صادقًا ، لست متأكدًا تمامًا مما يحصل عليه. ربما الاحتفاظ بهم في الحفاظ على المحافظين ولكن بيع المزيد من الأسهم؟ لست متأكدًا.
وقال بولت في مايو: “في فاني ماي ، لدينا 4.3 تريليون دولار في ميزانيتنا العمومية. في فريدي ماك ، لدينا أكثر من 3 تريليونات دولار”. “أود أن أوجهكم إلى تغريدة (ترامب مايو). يقول صراحة إنه يريد أن يأخذهم (فاني ماي وفريدي ماك) الجمهور – لم يقل أنه يريد خصخصة لهم أو العديد من الأشياء الأخرى الموجودة هناك. أعتقد أن هذه الشركات لديها الكثير من القيمة. هذه الشركات ذات يوم يمكن أن تساوي تليين من الدولار.
في حين أن وزارة الخزانة الأمريكية تمتلك غالبية أرباح فاني ماي وفريدي ماك من خلال اتفاقيات الأسهم المفضلة ، فإن الأسهم المشتركة والمفضلة التي كانت موجودة قبل الحفاظ عليها لم يتم القضاء عليها بالكامل.
بمجرد أن أدرك وول ستريت أن ترامب قد فاز في انتخابات عام 2024 ، ارتفعت أسهم فاني ماي وفريدي ماك بينما كانت السوق ذات الصعاب الأعلى أن تحاول إدارة ترامب الثانية إنهاء الوضع الراهن الحالي.
بالنظر إلى أسعار الأسهم اليوم ، من الواضح أن مستثمرات وول ستريت أو تجارة التجزئة (أو كليهما) يعتقدون أن شيئًا جديدًا لا يزال في الأفق لفريدي ماك وفاني ماي.
كما ذكر أعلاه ، أدلى Pulte بتعليقات في شهر أيار (مايو) والتي بدا أنها تشير إلى أن ما يفكرون فيه يمكن أن يبيع/إصدار بعض أسهم Freddie Mac و Fannie Mae التي تحتفظ بها الحكومة حاليًا ، وربما لا يتم إصدارها الكامل.
لفهم ما تخطط إدارة ترامب بشكل أفضل مع فريدي ماك وفاني ماي – وكيف يفكرون في المخاوف من أن الإفراج يمكن أن يضع ضغطًا صعوديًا على معدلات الرهن العقاري – تواصلنا مع Pulte لمعرفة ما إذا كان سيتحدث في Residay 2025 يوم الجمعة 7 نوفمبر. قال نعم.
بحلول الوقت الذي يدور فيه Residay 2025 ، قد يكون لدينا بالفعل صورة أكثر وضوحًا لما تخطط الإدارة للقيام به – أو لا تفعل – مع فريدي ماك وفاني ماي. حتى ذلك الحين ، سيكون هناك العديد من الموضوعات الأخرى في الوقت المناسب نود أن نسأل Pulte عنها. يمكن أن يشمل ذلك كيف يخططون لتنفيذ أي تغييرات Freddie Mac/Fannie Mae ؛ Fannie Mae و Freddie Mac قبول Vantagescore 4.0 لاكتتاب الرهن العقاري ؛ وهجماته العامة على جيروم باول.
إليك سؤال وجواب سريع إذا كنت تبحث عن تنشيط على فريدي ماك وفاني ماي.
لماذا فاني ماي وفريدي ماك في الحفظ؟
تم وضع Fannie Mae و Freddie Mac في الحفظ من قبل FHFA في سبتمبر 2008 بعد تعرضهم لخسائر هائلة خلال انهيار الإسكان ، مما يهدد استقرار النظام المالي الأمريكي. قدمت وزارة الخزانة الأمريكية خطة إنقاذ لإبقائهم واقفا على قدميه ، وبقيت تحت سيطرة الحكومة منذ ذلك الحين – على الرغم من العودة إلى الربحية.
ماذا يفعل فاني ماي وفريدي ماك ، وكيف يؤثران على سوق الإسكان؟
فريدي ماك وفاني ماي مؤسسات مدعومة من الحكومة والتي تساعد في الحفاظ على سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسلاسة. إنهم لا يصدرون القروض المنزلية بأنفسهم-وذلك ، يشترون الرهون العقارية من المقرضين ، ويقومون بتجميعهم في الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ، ويضمنون تلك الأوراق المالية ضد التخلف عن السداد. تخلق هذه العملية تدفقًا ثابتًا لرأس المال ، مما يساعد المقرضين على تقديم المزيد من القروض العقارية والحفاظ على معدلات الرهن العقاري أقل.
نظرًا لأن فريدي ماك وفاني ماي وضعوا معايير صارمة للقروض التي يشترونها ، فإن فريدي وفاني يشكلان كيف يقترح المقرضون القروض العقارية. تؤثر سياساتهم أيضًا على من يحصل على الائتمان ، وخاصة مشتري الدخل لأول مرة وذات الدخل المنخفض. أثناء التراجع ، يساعد فريدي ماك وفاني ماي ، من الناحية النظرية ، في تثبيت سوق الإسكان من خلال الاستمرار في دعم الإقراض.
في حين أن فاني وفريدي لا يدعمان رسميا الإيمان والائتمان الكامل للحكومة الأمريكية ، إلا أنهما في الموسيقات الفيدرالية ويُعتبر على نطاق واسع أن يحصلوا على دعم حكومي “ضمني”.
ما هو أسوأ سيناريو لحالة أسعار الرهن العقاري إذا انتهى الحفظ دون دعم الحكومة؟
لو تم إطلاق سراح فريدي ماك وفاني ماي بالكامل بدون ضمان حكومي “ضمني” أو “صريح” ، كما يقول مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في مودي. resclub إنه يعتقد أنه يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع معدل الرهن العقاري بمقدار 60 نقطة أساس إلى 90 نقطة أساس. لذلك على سبيل المثال ، ستزداد 60 نقطة في الثانية ، من شأنه أن يدفع متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا اليوم من 6.82 ٪ إلى 7.42 ٪.
“إصدار GSEs كضمان حكومي بدون ضمان حكومي ، صريح أو ضمني-من شأنه أن يضيف ما بين 60 إلى 90 نقطة أساس إلى معدلات رهن ثابت لمدة 30 عامًا مقارنةً بالوضع الراهن الحالي للمقترض النموذجي من خلال دورة العمل. من دون ضمان حكومي ، فإن الاحتياطي الفيدرالي لن يتمكن من شراء MBS. وقال مارك زاندي “إن حصة GSES من سوق الرهن العقاري ستنخفض بشكل كبير ، وستزداد بالنسبة للمقرضين الخاص resclub في وقت سابق من هذا العام.
لو يتم إصدار Freddie Mac و Fannie Mae مع ضمان حكومي “ضمني” أو “صريح” ، يعتقد Zandi أن تأثير معدل الرهن العقاري سيكون أقل بكثير.
