تريد المزيد من قصص سوق الإسكان من لانس لامبرت resclub في صندوق الوارد الخاص بك؟ اشترك في resclub النشرة الإخبارية.
بعض مشتري المنازل يتجنبون معدلات الرهن العقاري بنسبة 6 ٪ و 7 ٪ من خلال الاستفادة من الرهون العقارية التي لا يفترض. هذه تتيح للمشترين الاستيلاء على القرض الحالي للبائع ، وغالبًا ما يتم حبسها بأسعار فائقة ، وربما توفير مئات أو حتى آلاف الدولارات شهريًا.
في حين أن معظم القروض التقليدية غير قابلة للافتراض ، فإن القروض المدعومة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، أو إدارة شؤون المحاربين القدامى (VA) ، أو وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) – إذا تم استيفاء شروط معينة. أقل من واحد من كل ستة القروض العقارية المعلقة يمكن افتراضه. على الرغم من أنها لا تزال تمثل حصة صغيرة من إجمالي المعاملات ، إلا أن المبيعات المفترضة تكتسب ببطء الجر.
هذا الاسبوع، resclub سمعت مرة أخرى من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) ، والتي وفرت لنا عدد القروض العقارية المؤمنة من قناة إدارة الإسكان الفدرالية المفترضة ، التي انخفضت بحلول السنة المالية:
2021 -> 2،549
2022 -> 2،578
2023 -> 4،060
2024 -> 5،861
هذه زيادة بنسبة 127 ٪ خلال العامين الماضيين وزيادة بنسبة 44 ٪ خلال العام الماضي.
بناءً على البيانات الأولية التي شاهدناها ، resclub يتوقع أن يصل عدد القروض العقارية المفترضة إلى أعلى في عام 2025.
بالطبع ، هناك بعض التحديات الحقيقية مع القروض العقارية المفترضة:
- لا تحدث الكثير من الرهون العقارية التي لا يفترض لأنها تتطلب شراء من كل من المشتري والبائع.
- كثير من الناس في الصناعة لا يفهمون العملية بالضبط.
- يجب أن يغطي المشتري الفرق بين رصيد الرهن العقاري المعلقة وسعر شراء المنزل. هذا غالبًا ما يتطلب دفعة أولى كبيرة. على سبيل المثال ، إذا كان لدى البائع رهن عقاري بقيمة 200000 دولار على منزل يبيعه مقابل 300000 دولار ، فسوف يحتاج المشتري إلى جلب 100000 دولار إلى الطاولة ، بالإضافة إلى افتراض قرض البائع. ومع ذلك ، هناك خيارات لأولئك الذين لا يستطيعون تحمل مثل هذا الدفع المباشر الكبير. قد يأخذ المشترون ديونًا إضافية ويحصلون على معدل “مختلط” ، والذي يخرج في كثير من الأحيان حوالي 5 ٪.
للمساعدة في جعل افتراض الرهون العقارية أسهل ، في سبتمبر 2023 ، أطلقت Raunaq Singh Roam ، وهي بوابة عقارية تشبه Zillow.com أو Realtor.com. يعرض التجوال حصريًا فقط المنازل المعروضة للبيع حاليًا مع قروض مؤهلة لتكون قابلة للافتراض.
وقال سينغ سابقًا: “معظم الناس يشعرون بالصدمة من هذا ولكن هناك بالفعل ملايين من القروض (يحتمل) المفترض ، مما يعني أن المشتري يمكنه تولي الرهن العقاري والتحويل من البائع”. resclub. “عندما بدأنا في النظر إلى المشكلة ، أدركنا أنه سيكون هناك ثلاث مشكلات رئيسية. الأول كان اكتشافًا: القدرة على مساعدة المستهلكين في العثور على تلك المنازل. والثاني هو الشفافية طوال العملية. والمشكلة الثالثة هي التنسيق: لا أحد في تجربة المعاملة بأكملها لديها خبرة في القيام بالافتراض. ضابط.”
لا يجد Roam ومقرها نيويورك-والتي جمعت مؤخرًا 11.5 مليون دولار في جولة من السلسلة A بقيادة شركة Opendoor Cofetener Keith Rabois-فقط خصائص ذات قروض عقارية مفترضة ولكنها أيضًا “بفعالية لاعب الظهير الخاص بك من خلال تلك العملية وتنسيقك من خلال الختام” ، ” سينغ يقول.
اعتبارًا من اليوم ، يعرض موقع ROAM’s List حصريًا المنازل المعروضة للبيع حاليًا مع قروض قابلة للفترض في 18 ولاية ، بما في ذلك ولاية أريزونا ، كاليفورنيا ، كولورادو ، فلوريدا ، جورجيا ، إلينوي ، إنديانا ، ماريلاند ، ميشيغان ، ميسوري ، نيفادا ، نورث كارولينا ، أوهايو ، أوكلاهوما ، ساوث كارولينا ، تينيسي ، تكساس.
عندما يسرد البائع في تلك الولايات منزله للبيع ، يتجول ثم يتجول مع بيانات الرهن العقاري الملكية. إذا كان هذا الرهن العقاري مؤهلاً لافتراضه ، فسيتم سرده على موقع ROAM.
على موقع ROAM ، يُطلب منك ملء استبيان بسيط. ثم يتم نقلك إلى بوابة لسوقك المختار.
جربته هذا الأسبوع واخترت سوق مترو أتلانتا. ثم أظهر لي الموقع 385 منزلًا في أتلانتا للبيع الآن لديها قروض مؤهلة لتكون قابلة للافتراض.
كيف يتجول التجوال؟ سينغ يروي resclub هذا التجوال مجاني للبائعين. تجمع الشركة رسومًا قدرها 1 ٪ من سعر الشراء من المشتري من خلال تكاليف الإغلاق.
في سينغوجهة نظر ، فإن مالكي المنازل الذين يحملون رهنًا مفترضًا لديهم ميزة إذا كانوا يخططون للبيع.
“إنهم (صاحب المنزل ذو الرهن العقاري المفترض) لا يعلمون أنهم يحملون رصيدًا ، أو فائدة ، يمكن أن يفتحوا هذا البيع. في وقت مبكر عندما بدأنا الشركة ، كنت أسحب قائمة من البائعين الذين لديهم فائدة (رهن يمكن أن تكون قد تعرفت على أنك لا تعرفه ، وأود أن تسميهم ،” مهلا ، لقد كان منزلك في السوق لمدة 60 ، 70 يومًا. يملك،'” سينغ يروي resclub. “إنها دفعة شهرية بقيمة 1500 دولار بدلاً من الدفع الشهري بقيمة 3000 دولار.”
مع استمرار ارتفاع مخزون الإسكان النشط للبيع ، وأصبحت العديد من جيوب حزام الشمس محايدة أو أسواق المشتري ، فإن المزيد من البائعين على استعداد للعمل مع المشترين للقيام ببيع مفترض ، كما يقول سينغ.
“إننا نرى وكلاء يتجولون في قوائمهم الآن لأنهم يريدون التمييز بين قوائمهم مقابل كل منزل آخر في الحي لأنه هو المنزل الوحيد الذي يمكن للمشترين تحمله. هذا عادة ما يسحب ثلاثة إلى أربعة مشترين لكل قائمة ، ويخبر الوكيل المتوسط الذي يقوم بذلك في العقد في 14 إلى 21 يومًا بعد الإعلان عن قائمتهم المنخفضة في قائمتهم”. resclub.
ويضيف سينغ: “قامت مجموعة مستقلة من الاقتصاديين بدراسة أيضًا التجوال ووجدت أن البائعين الذين يشملون معدلهم المنخفض في بيعهم في منازلهم سجلوا بنسبة 5 ٪ إضافية على سعر مبيعات المنازل ، والذي يمكن أن يكون عاملاً مفاوضًا قويًا لوكلاء الإدراج عندما يخرجون لتسويق منزلهم والدفاع عن نقطة سعرهم وسط تخفيضات في الأسعار.”
