معظم أنواع الاحتيال المالي واضحة نسبيًا: يستخدم المحتال المحاسبة الإبداعية أو الأرقام المتضخمة أو الأكاذيب الخارجة لخداع ضحيته لتسليم الأموال أو الأشياء الثمينة التي لم يتمكنوا من ذلك ، عادةً أثناء الدوران الشارب الشرير. ربما يمكنك التفكير في عشرة أمثلة من أعلى رأسك ، من مخطط بونزي بيرني مادوف إلى عمليات الاحتيال عبر الهاتف التي تحاول إقناع نانا بمزايا الضمان الاجتماعي الخاصة بها. ولكن إلى أن تم تقديم مزاعم مؤخرًا ضد حاكم الاحتياطي الفيدرالي ليزا كوك ، لم يسمع معظم الناس مطلقًا عن الاحتيال على الرهن العقاري – ولسبب وجيه.
هذا النوع من الاحتيال نادر للغاية. في عام 2021 ، تم الحكم على 58 من مرتكبي المخالفين فقط في الرهن العقاري في النظام الفيدرالي ، وانخفض عدد الجناة بنسبة 70 ٪ تقريبًا منذ عام 2017.
إن فهم ما يجعل الاحتيال على الرهن العقاري مثل هذه الجريمة المالية غير المألوفة يمكن أن يساعد في توضيح ما هو وراء الادعاءات الأخيرة – ويمكن أن تجعل فرشك الخاصة مع الاكتتاب العقاري تشعر بأنها أقل غموضًا. إليك ما تحتاج إلى معرفته.
تحديد الاحتيال في الرهن العقاري
إن النوع المحدد من الاحتيال في الرهن العقاري الذي اتهمه حاكم مجلس الاحتياطي الفيدرالي كوك (وكذلك المدعي العام في نيويورك ليتيتيا جيمس وعضو مجلس الشيوخ في كاليفورنيا آدم شيف) هو خداع مقرض أو مؤلفات رهن عقاري عن عمد من أجل تأمين قرض الرهن العقاري. هناك عدة أنواع من الاحتيال في الرهن العقاري التي قد يشارك فيها المقترض ، بما في ذلك:
- احتيال الدخل: عندما يشير المشتري إلى دخله لمقرض الرهن العقاري.
- مشتر القش: عندما يعمل المشتري المزيف نيابة عن المقترض الحقيقي لتشويه المعاملة لأن المقترض الحقيقي لا يمكن أن يتأهل للحصول على القرض. عادةً ما ينقل مشتري القش عنوان العقار بعد الانتهاء من البيع.
- قلب الممتلكات غير الشرعي: عندما يقوم المشتري بشراء عقار أقل من القيمة السوقية ويعيد إعادة بيعه بسرعة بسعر مضخم بشكل مصطنع. على الرغم من أن تقليب المنزل للحصول على ربح لطيف ليس غير قانوني ، إذا كان ينطوي على تقييم احتيالي أو مضلل المشتري الجديد ، فإنه يعتبر احتيالًا في الرهن العقاري.
- الاحتيال على الإشغال: عندما يكمن المقترض في حالة شغل العقار للحصول على معدل أفضل ، لأن المساكن الأولية التي يشغلها المالك تتلقى شروطًا أكثر مواتاة من المنازل الثانية أو العقارات المستأجرة.
الاحتيال على الإشغال هو نوع الاحتيال الذي اتهم به كوك وجيمس وشيف ، لأن الادعاءات ضد جميع المركز الثلاثة حول أي من ممتلكاتهم مخصصة كمساكن أولية. (من المهم أن نلاحظ أن شيف يدعي أنه حصل على إذن من مقرضه للنظر في منزلين كمساكن أساسية بسبب حاجته إلى قاعدة منزلية في كل من كاليفورنيا ومنطقة العاصمة.)
الشريط المرتفع لضمان الرهن العقاري
ليس من السهل سحب الاحتيال على الرهن العقاري ، حيث يمكن لأي شخص مر عبر الاكتتاب العقاري أن يشهد. تضع هذه العملية ائتمان المقترض ودخله وخلفيته المالية بموجب المجهر لتحديد ما إذا كان مرشحًا جيدًا للقرض.
على وجه التحديد ، ينظر الاكتتاب العقاري إلى أشياء مثل:
- سجلات التوظيف للعامين السابقين
- سجلات الضريبة W-2 على مدار العامين الماضيين
- دفعات الدفع لمدة 30 إلى 60 يومًا الماضية
- معلومات الحساب لكل نوع من الحساب لديك ، بما في ذلك
- حسابات التحقق والادخار
- أقراص مضغوطة
- حسابات الاستثمار
- حسابات التقاعد
- حساب سوق المال الذي افتتحته قبل ثلاث سنوات ونسيته
- دخل إضافي ، مثل النفقة ، ودعم الطفل ، والمكافآت
- خطاب هدية إذا أعطاك الأصدقاء أو العائلة المال للمساعدة في الدفعة المقدمة
لدى شركات التأمين مثابرة من البهجة وسوف يوقفون العملية لطلب معلومات إضافية حول الفجوات غير المبررة في العمالة أو الأموال التي يعتبرونها “غير مقررة”. (قد لا تكون البطاقة التي أرسلتها NANA فحص عيد ميلاد بقيمة 500 دولار كافية لإرضاء المؤمن الخاص بك حول مصدر ذلك الخمسة البنيامين الإضافية التي لم يتم التحقق منها. اسألني كيف أعرف.)
اعتمادًا على المقرض ، قد يتطلب الاكتتاب أيضًا من المقترض تقديم نية لاحتلال خطاب كجزء من العملية. تقدم هذه الوثيقة القانونية دليلاً على أن المقترض يشتري العقار كإقامة أولية ، ويعمل كحماية قانونية ضد الاحتيال على الإشغال.
لماذا يختلف الاحتيال في الرهن العقاري عن جميع الاحتيال الأخرى؟
باستثناء تقليب الممتلكات غير القانونية ، فإن الأنواع الأكثر شيوعًا من الاحتيال في الرهن العقاري تنطوي على مقترض يخدع مقرض الرهن العقاري – من أجل استعارة مئات الآلاف من الدولارات.
هذا ليس مثل خداع شخص ما لإعطائك المال والاختفاء معها. يعرف مقرض الرهن العقاري حرفيًا أين يعيش المقترض.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا نجح المقترض في خداع المقرض في قرض أكثر ملاءمة من خلال الاحتيال على الرهن العقاري ، فإن البنك يخاطر بفقدان الأموال إذا كان المقترض افتراضيًا ، لكن المقترض يواجه مخاطر أعلى. إذا قاموا بالتخلف عن السداد ، فسوف يدمرون رصيدهم. يمكن للمقرض شطب خسارة الأموال بسهولة ، خاصة وأنه لا يزال لديه العقار كضمان ، في حين أن المقترض سيكون في مضيق مالي أسوأ بكثير بعد السداد.
هذا لا يعني أن احتيال الرهن العقاري هو نوع من الجريمة التي لا يمكن أن تؤذي المقترض إلا. لكن نوع الاحتيال حيث تخطط لإجراء مدفوعات شهرية لضحيتك هو وحش مختلف بشكل ملحوظ من ببساطة تحويل الأموال من الضحية إلى المحتال.
الاحتيال أو الخطأ؟
استجابت حاكم مجلس الاحتياطي الفيدرالي كوك للادعاءات بأنها أخذت قروضًا عقارية على مسكمين أساسيين – أحدهما في ميشيغان وآخر في جورجيا – بزعم أنها لم تبذل أي محاولة لخداع أي شخص وأن خطأ غير مقصود قد يكون وراء المشكلة.
من المستحيل معرفة ما حدث في هذا الموقف. الأخطاء تحدث بالتأكيد في الأوراق الرهن العقاري. لا يوجد تعريف محدد لـ “الإقامة الأولية” ، والتي يمكن أن تختلف من ولاية أو مقاطعة إلى أخرى ، ومن مقرض إلى آخر. وعلى الرغم من أن سجلات الرهن العقاري عامة ، إلا أنها لا تتضمن بالضرورة جميع المعلومات المشتركة بين المقترضين والمقرضين. لا توجد طريقة لإثبات أو دحض نية احتيالية من جانب كوك.
إلى جانب حقيقة أن الاكتتاب العقاري فعال للغاية ، فإن صعوبة إثبات الاحتيال على الرهن العقاري هي السبب في وجود عدد قليل جدًا من الإدانات. نعم ، من الممكن أن يتأرجح العديد من المقترضين حول دخلهم أو حيث يخططون للعيش. (تم العثور على دونالد ترامب مسؤولية عن الاحتيال من قبل قاضي ولاية نيويورك لتضخيم ثروته الصافية من أجل تأمين شروط القروض والتأمين أكثر مواتية.) أو قد يكون لديهم اتفاق مع مقرضهم. أو قد يكون هناك خطأ كتابي في سجلات الرهن العقاري الخاصة بهم.
إذا كانوا يقومون بمدفوعات الرهن العقاري في الوقت المحدد ، فلن يولي أحد الكثير من الاهتمام.
الاقتراض بقصد الاحتيال
يعد الاحتيال على الرهن العقاري جريمة مالية حقيقية حيث يخدع مشتري المنزل المقرض من أجل الحصول على شروط قرض أكثر ملاءمة. لكن من الصعب أن تنطلق لأن عملية الاكتتاب العقاري تتطلب هذا الاهتمام إلى الوضع المالي للمقترض – على الرغم من الادعاء زوراً بأن الممتلكات ستكون مسكنًا أساسيًا على الأرجح أحد أسهل أنواع الاحتيال في الرهن العقاري.
على الرغم من أن الاحتيال على الرهن العقاري ليس جريمة غير ضحية ، إلا أنه يمكننا ببساطة قبولها من محافظي الاحتياطي الفيدرالي – الذين يحتاجون إلى أن يكونوا فوق الشبهات – على عكس معظم أنواع الاحتيال الأخرى. يلتزم “المحتال” بسنوات من المدفوعات الشهرية ويواجه الخراب المالي إذا كانت تخلفًا عن السداد.
المقرضون في وضع ممتاز لحماية أنفسهم من احتيال الرهن العقاري من خلال الاكتتاب. يبدو أن النظام يعمل على النحو المقصود ، مع الأخذ في الاعتبار مدى صعوبة تحديد أو إثبات حالات الاحتيال النهائية.
ما الذي يثير السؤال – هل نحتاج حقًا إلى دراسة النية الكامنة وراء المخالفات المستعارة الموجودة حاليًا في دورة الأخبار؟
