انتصار زهران مامداني في الانتخابات التمهيدية لبلدية الديمقراطية في مدينة نيويورك يرسل موجات صدمة من خلال سوق العقارات. ولكن على الرغم من أن اللاعب البالغ من العمر 33 عامًا فاز في استطلاعات الرأي ، إلا أن بعض سكان نيويورك المؤثرين لا يتم بيعهم على سياساته الاشتراكية الديمقراطية-بما في ذلك وعد بتجميد الإيجارات.
قام المرشح العمدة بحملة على وعد بتجميد الإيجار على الفور لجميع سكان نيويورك الذين يزيد عددهم عن 2 مليون شخص الذين يعيشون في شقق مستقرة ، ولتخفيضات المدينة من الإسكان بأسعار معقولة من خلال بناء 200000 وحدة جديدة على مدار السنوات العشر المقبلة.
هذه الخطة هي بالتأكيد تثير بعض الريش. تبعت انتصار مامداني الابتدائي في يونيو في يونيو عملية بيع ليوم واحد في أسهم الشركات التي تعرض كبيرًا لسوق العقارات في نيويورك ، بالإضافة إلى تهديدات من هجرة جماعية من قبل بعض من أغنى أدوات سكان المدينة.
قد تبدو مثل هذه السياسات جذابة (وتناشد بوضوح الناخبين) ، ولكن هناك تلك الموجودة في صناعة العقارات المتشككة. على وجه الخصوص ، يحذر بعض الخبراء من أنه على الرغم من أن مامداني حسن النية ، فقد يكون ساذجًا في حقائق الإسكان في نيويورك. وحتى إذا كان من الممكن سن تجميد الإيجار سنًا سريعًا إلى حد ما ، فإن الأمر يستغرق سنوات عديدة للحصول على إمدادات كافية من المساكن الجديدة في السوق.
“إن القلق بين مجتمع العقارات هو أنه على الرغم من أن تجميد الإيجار قد يوفر تخفيفًا قصير الأجل للمستأجرين ، فإنه يخاطر أيضًا برفع إيجارات السوق ويتسبب في أضرار طويلة الأجل في صيانة البناء وإيجاد واهتمامات الاستثمار” ، “John Walkup ، مؤسس Urbandigs ومقره نيويورك ، شركة سريعة، مع الإشارة إلى أن تجميد الإيجار يمكن أن يسرع التشعب بين معدلات الإيجار للسكن الخاضع للتنظيم مقابل السكن في السوق.
وفقًا لـ Walkup ، إذا قامت الملاك الذين لديهم محافظ مختلطة من وحدات الإسكان بزيادة الإيجارات لشقق أسعار السوق لتعويض الخسائر للوحدات المنظمة ، فإن الأشخاص الذين يدفعون في النهاية يدفعون سعر السياسات ذات حسن النية هم مستأجرون آخرون. وهناك عواقب محتملة أخرى: يمكن لأصحاب العقارات تأجيل الصيانة أو الترقيات ، في حين قد يكون هناك ارتفاع في وحدات “مستودعات” التي يمنع الملاك عن قصد عن السوق.
(لم ترد حملة مامداني على عدة طلبات لتقديم التعليق على الحجج الموضحة في هذه القصة.)
مشاكل الصيانة
يجادل أصحاب العقارات الأصغر في مواجهة معظم التحديات ، كما يجادل بيتر باف بالتهاب ، المدير الرئيسي في RKTB Architects في نيويورك.
العديد من المباني التي تحتوي على مساكن مدعومة ومستقر الإيجار أقدم ، وعادة ما تتطلب المباني القديمة المزيد من الصيانة. وفي الوقت نفسه ، يقول Bafitis ، إن تكلفة المواد والعمالة قد ارتفعت في السنوات الأخيرة.
يقول: “هؤلاء المالكون يكافحون لمواكبة صيانة المباني المنتظمة والإصلاحات اللازمة”. “ما يحدث هو أن هؤلاء الملاك الأصغر لم يتجددوا الشقق وأنهم يسمحون لهم بالشراء لأن الموارد المالية لا معنى لها”.
يقول Bufitis ، إن هؤلاء الملاك يعتمدون على الزيادات المعتدلة في الإيجار للحفاظ على مبانيهم ، مع الإشارة إلى أنه إذا تم إخراج ذلك من الطاولة – وليس هناك ارتياح متزامن لأصحاب العقارات ، على سبيل المثال ، على سبيل المثال ، على سبيل المثال ، سيؤثر ذلك على “عبء شرعي” سيؤثر في النهاية على المستأجرين.
قضايا العرض
مثل Walkup ، يقول Bafitis أن أي حل كلي لمشكلة الإسكان في نيويورك يجب أن يعالج العرض: “إذا كنت تتعامل فقط مع جانب واحد من المعادلة ، فلن يعمل”.
يعتمد بناء الإسكان المنظم على الاستثمار الخاص ، لكن تجميد الإيجار يمكن أن يردع الاستثمارات الخارجية في المباني التي غالباً ما يتم تقديرها على أساس الزيادات المحتملة في الإيجارات ، مشيرةً إلى أنه إذا لم يكن هناك أي جزر للمستثمرين-سواء كانت في شكل زيادة في الإيجار أو الدعم أو الحوافز الضريبية ، فإنها قد تجد أنه أقل جاذبية للاستثمار في المباني المنظمة والاستثمار أكثر جاذبية في السوق.
بسبب الشراكة بين القطاعين العام والخاص المطلوبة لبناء هذا النوع من الإسكان ، إذا تم انتخابه ، سيتعين على مامداني إيجاد وسيلة للشراكة مع القطاع الخاص. يقول البفري: “يجب أن يكون هناك شيء ما بالنسبة لهم ، فهذه هي الطريقة الوحيدة للعمل”.
وحتى مع وجود شركاء على متن الطائرة ، هناك عقبات لوجستية للتغلب عليها. بناء مجموعة كبيرة من المنازل الجديدة بسرعة؟ “Fuggedaboudit” ، يقول البفور. “ليس في مدينة نيويورك.”
هذه حقيقة يتعامل معها يوميًا كمهندس معماري. في حين أن الأمر استغرق مرة واحدة إلى ثلاث سنوات لتقديم مشروع صغير على نطاق صغير ، فقد امتد الجدول الزمني الآن إلى أكثر من خمس إلى سبع سنوات. يقول: “إنه فقط بسبب الشريط الأحمر”. “إنه أمر محير للعقل.”
إيجاد الأرض الوسطى
بينما يثني كل من Walkup و Bafitis على مامداني لتركيز حملته على قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ، يقولون إن الحل الشمولي ضروري لمعالجة هذه المشكلة حقًا. ولكي نكون منصفين ، هناك الكثير من “IFS” ليتم فرزها بين الآن ، والانتخابات العامة في نوفمبر ، و Mamdani من المحتمل أن تولى منصبه.
مثل العديد من السياسيين من قبله ، فإن مامداني ، إذا انتخب عمدة ، قد يسير بعض الوعود التي قطعها كمرشح. على الرغم من أن تجميد الإيجار هو “شعار رائع” ، يجب أن يكون مامداني بمثابة بنية إجماع كعمدة وتجد طرقًا للعمل مع مختلف القوى الراسخة في هذه الصناعة ، مضيفًا ، “الإسكان هو عمل معقد بشكل لا يصدق في نيويورك”.
أخيرًا ، قد يكون كل هذا الشهر حول تأثير مامداني المحتمل على سوق الإسكان كثيرًا ، خاصة مع أكثر من ثلاثة أشهر حتى الانتخابات العامة – والكثير من الوقت له لتحسين جدول أعماله.
يقول Walkup: “عادةً ما يكون رد الفعل الأولي هو رعشة الركبة التي تميل في اتجاه سيناريو أسوأ الحالات”.
