اهتم مات لوساك بالإخلاء عندما كان خاضعًا تقريبًا لواحد. كان يعمل في اتحاد ، والذي يتطلب السفر المتكرر. شهر واحد غادر عن طريق الخطأ فحص الإيجار على ثلاجته وغادر. اتصل بمدير العقار ، الذي أخبره أنه لن يكون مشكلة طالما أعطاها الشيك عندما عاد ودفع رسومًا متأخرة بقيمة 25 دولارًا ، وكل ذلك فعله.
بعد ستة أسابيع ، تلقى إشعارًا بالإخلاء لعدم دفع الإيجار.
حارب Losak الإخلاء من خلال إثبات أن أصحاب العقارات قد وقعوا أوراق الإخلاء بعد أن قام بالفعل بتصرف شيكه. قال: “لقد قبضت عليهم من إصبع القدم”. لكن التجربة ركزته على حقيقة أنه في معظم الأماكن ، يمكن لأصحاب العقارات الانتقال لإخلاء المستأجرين لأي سبب من الأسباب. إنه جزء من السبب في أن عمليات الإخلاء تتسلق بشكل مطرد منذ الوباء ، وحتى تفوق مستويات ما قبل الولادة في بعض الأماكن.
ساعد Losak في العثور على المستأجرين United Maryland في عام 2017 ، وتكريس حماية “السبب الجيد” من الإخلاء كانت قضية واحدة. قوانين جيدة تتطلب قوانين الملاك سبب محدد لإخلاء شخص ما أو إنهاء عقد الإيجار ، على الرغم من أنه لا يزال من الممكن إزالة المستأجرين عادةً لأشياء مثل انتهاك اتفاقيات الإيجار أو عدم دفع الإيجار. يقول إن الافتقار إلى حماية سبب وجيه هو “ثغرة رئيسية” ، مما يسمح لمالك المالك بـ “بناءً على نزوة وكابريس ، قم بتمزيق شخص ما من منزله”.
عندما بدأ Losak لأول مرة في الدفاع عن سبب وجيه ، يقول المشرعين في الولاية “ضحك حرفيًا في وجهي”. لم يشتروا أنها كانت مشكلة كبيرة ، ناهيك عن أن الملاك وجماعات الضغط الخاصة بهم ، الذين يعارضون مثل هذه القوانين ، يحملون تأثيرًا كبيرًا.
لكن منظمته عملت على بناء الدعم على مر السنين. لقد دفعت فكرة أن الافتقار إلى السكن المستقر يؤدي إلى انخفاض تكاليف ملموسة في الصحة العقلية والبدنية ، وانخفاض التحصيل الأكاديمي للأطفال ، ومعدلات الجريمة المرتفعة. يقول: “هناك جميع أنواع التكاليف ، المالية والاجتماعية ، التي بدأ الناس في الاعتراف بها ترتبط ارتباطًا مباشرًا بالمنازل غير المستقرة أو ذات النوعية الرديئة”.
تأثير الوباء
ثم جاء الوباء ، الذي كان “من الواضح أنه كان متسارعًا” وركز اهتمام المشرعين في الولاية على سياسة الإسكان ، كما يقول. في عام 2020 ، وضع الخبراء والمحللون عدد عمليات الإخلاء المحتملة في أي مكان يتراوح بين 17 مليون و 28 مليون. تقول سارة غالاغر ، نائبة رئيس الابتكار المحلي في الائتلاف الوطني لائتلاف الإسكان: “هذا الخوف من الإخلاء الواسع النطاق دفع المحاكم والآخرين إلى النظر في عملية الإخلاء بشكل مختلف وتجربة الأمور”.
في نهاية المطاف ، من شأنهى إنفناء الإخلاء والمساعدة الإيجار في الحفاظ على انخفاض عدد عمليات الإخلاء. الآن ، ومع ذلك ، فإن هذه الحماية قد ولت وتزداد الإيجارات بسرعة. يقول غالاغر إن أزمة الإسكان “أسوأ مما كانت عليه قبل الوباء”. ارتفعت الإيجارات بنسبة 29 ٪ بين عامي 2019 و 2023 والتشرد على مستوى قياسي.
لذلك كان المشرعون يبحثون عن أدوات أخرى لمواصلة مساعدة الناس على البقاء. كانت ولاية ماريلاند من بين عدد من الدول الأخرى التي اعتبرت حماية إخلاء سبب وجيه خلال الجلسة التشريعية لهذا العام. بعد طرد “عنق الزجاجة” ضد التشريع المتقدم ، اقترب مشروع القانون من المرور. تمكن Losak من حشد الدعم من تحالف واسع شمل ACLU و NAACP والنقابات وحتى الحاكم. أقر التشريع مجلس النواب ، فقط للموت في مجلس الشيوخ تحت ضغط من روبات المالك.
أشار Losak إلى أن العام المقبل هو سنة انتخابية للهيئة التشريعية في ماريلاند. يقول: “هناك فقاعة من الغضب والإحباط الذي ينمو بين عدد كبير من سكان ماريلاند الذين قد يكون لهم تأثير سياسي للغاية”. “نحن متفائلون.”
المعارك الآن تختمر في شيكاغو ورود آيلاند. تتطلع هذه المدن والولايات إلى الانضمام إلى حركة متنامية: 11 ولاية و 27 موقعًا أقرت الآن قوانين سبب وجيه. غالبية تلك القوانين صدرت في السنوات منذ عام 2020. “إنها تكتسب زخماً” ، كما يقول غالاغر.
تقليل معدلات الإخلاء
لقد وجدت الأبحاث أن هذه القوانين تقلل من معدلات إيداع الإخلاء ، مما يجعل الناس يضم وتجذرهم بحزم في مجتمعاتهم. لقد وجد الأكاديميون أيضًا أن الحماية الجيدة في كاليفورنيا وأوريجون ونيو هامبشاير لم تقلل من إنتاج الإسكان بعد مرورهم.
أقرت ولاية نيويورك حماية إخلاء الإخلاء في العام الماضي والتي دخلت حيز التنفيذ على الفور في مدينة نيويورك وسمحت لأماكن أخرى بالاشتراك فيها. لقد اعتادت أن يكون مالكًا في نيويورك يملأ جميع النماذج بشكل صحيح ، وقد يطرد شخص ما. يقول جوديث غولنر ، المحامي المسؤول عن وحدة إصلاح القانون المدني في جمعية المساعدة القانونية ، لكن لا يمكن لأصحاب العقارات الآن أن يقولوا ، “حسنًا ، أريد هذا الشخص”.
بموجب القانون الجديد ، يتعين على الملاك أن يقدموا للمستأجرين تجديدًا لقياس الإيجار ما لم يتمكنوا من إثبات أن لديهم سببًا وجيهًا لعدم ذلك ، مثل السلوك غير القانوني أو الحاجة إلى هدم المبنى. كما توجت زيادة الإيجار. لكن القانون جاء مع قائمة طويلة من الاستثناءات ، بما في ذلك أي مبنى تم إنشاؤه بعد عام 2009 ، والمباني الفاخرة ، والمباني التي يملكها شخص مع مجموعة من 10 وحدات أقل. يقول غولنر ، في حين أنها أداة مفيدة ، فإنها غالبًا ما تكون “معقدة بشكل غير معقد ويصعب شرحها”. قد يكون من الصعب حتى معرفة الكيان الذي يمتلك المباني ، ناهيك عن عدد الآخرين الذين يمتلكونه.
لا يزال القانون جديدًا ، لذلك لم تكن هناك قرارات تتجول بالضبط في ما يعتبر سببًا وجيهًا لإخلاء شخص ما. ومع ذلك ، يعرف Goldiner عددًا من المستأجرين الذين تمكنوا من استخدامه للتفاوض على عقود الإيجار بدلاً من الانتهاء من إجراءات الإخلاء. وتقول: “بالتأكيد كان من المفيد حقًا أن يتجنب الكثير من الناس بالفعل التقاضي”.
توسيع حماية المستأجر
سبب وجيه لن تتوقف القوانين عن الإخلاء من تلقاء نفسها. يقول غالاغر: “لا توجد حماية واحدة ستفعل كل شيء”. “عليك أن تنظر في وضع حماية المستأجر في جميع مراحل عملية الإسكان والإخلاء.” يتضمن ذلك البدء بتنظيم كيفية فحص المستأجرين من قبل الملاك حتى لا يتعرضوا للتمييز على طول الطريق إلى ختم سجلات الإخلاء بعد إجبار المستأجرين على الخروج حتى لا يتم معاقبتهم عند محاولة الحصول على السكن في المستقبل.
ومع ذلك ، فإن قوانين السبب الجيد مهمة بشكل خاص لأنها تساعد في عزل المستأجرين من الانتقام لتأكيد أي حقوق يتمتعون بها. أنها تمكن المستأجرين من التحدث ضد ظروف الإسكان غير الآمنة أو غير الصحية أو غيرها من الانتهاكات. تحت قوانين سبب وجيه ، لا يمكن لأصحاب العقارات طرد الناس لمجرد أنهم ، على سبيل المثال ، طلبوا الإصلاحات. والسياسات مثل الحق في المحامي ، والتي تضمن التمثيل القانوني في إجراءات الإخلاء ، مفيدة فقط إذا كانت هناك حقوق فعلية للمحامين للدفاع عنها.
إذا لم يكن لدى المستأجرين القدرة على الدفاع عن حقوقهم ، فما فائدة الحماية؟ ” يقول غالاغر.
