تريد المزيد من قصص سوق الإسكان من لانس لامبرت resclubفي صندوق الوارد الخاص بك؟ اشترك فيresclubالنشرة الإخبارية.
في بيئة سوق الإسكان “العادية” ، فإن شركة Bultegroup العملاقة – التي تبلغ قيمتها 23 مليار دولار – تصل إلى 18000 دولار إلى 21000 دولار على الحوافز على بيع المنزل بقيمة 600000 دولار. ولكن مع انتشار النعومة المتوترة في سوق الإسكان ، فإن عملاق بناء المنازل يقترب الآن من 52200 دولار لكل بيع لموقع من هذه القيمة.
وقال جيم أوسوفسكي ، المدير المالي من Pultegroup ، خلال ربع الربع (ربع الربع) من 8.0 ٪ ، “كانت الحوافز للربع الثاني 8.7 ٪ من إجمالي سعر البيع ، والتي ارتفعت من 6.3 ٪ العام الماضي ، وعلى أساس متتابع (ربع الربع) من 8.0 ٪”.
منذ أن ارتفعت معدلات الرهن العقاري في منتصف عام 2012 ، والتي أعقبت زيادة تاريخية في أسعار المنازل الأمريكية خلال طفرة الإسكان الودية ، تم توتر القدرة على تحمل تكاليف السكن الأمريكية. في أسواق الإسكان التي تجلى فيها سلالة القدرة على تحمل التكاليف في المخزون النشط/أشهر من العرض وتراجع أسعار المنازل الناعمة/المتدنية ، استندت بناة المنازل العملاقة إلى القيام بحوافز أكبر ، وخاصة عمليات شراء أسعار الرهن العقاري لسحب مشتري المساحين الأساسيين والحفاظ على المبيعات.
بطبيعة الحال ، بالنظر إلى سوق الإسكان على نطاق واسع – الأكثر حدة على مدار العام الماضي في أجزاء من الغرب والجنوب الغربي وجنوب شرق البناء ، زاد عدد أعمدة المنازل ، بما في ذلك Pultegroup ، من إنفاق الحوافز لمنع تراجع أعمق في مبيعات المنازل.
وكتبت شركة Pultegroup في تقرير أرباحها المنشورة في 22 يوليو: “لقد استجابتنا لهذه الشروط من خلال ضبط أسعار المبيعات (الصافية) عند الضرورة وتركيز حوافز المبيعات على حوافز التكلفة الختامية ، وخاصة عمليات شراء أسعار الفائدة على الرهن العقاري”.
وقد أدت هذه الاستراتيجية إلى بعض الضغط الإجمالي للربح.
لا يزال هامش Pultegroup الإجمالي في الربع الثاني من عام 2025 في 27.0 ٪. في حين أن هذا انخفض من الدورة البالغة 31.3 ٪ في نهاية طفرة الإسكان الودية في الربع الثاني من عام 2022 ، إلا أنه يبقى أعلى من مستويات ما قبل الولادة التي شوهدت في الربع الثاني من عام 2018 (24.0 ٪) و Q2 2019 (23.1 ٪). (بعض البناة ، مثل Lennar ، شهدوا ضغط هامش أكبر.)
هل الحوافز الأكبر تنخفض بشكل أساسي أسعار المنازل؟
في بعض الأحيان ، نعم. في بعض الأحيان ، لا.
في بعض الحالات ، يكون زيادة إنفاق الحوافز فعليًا خفض الأسعار – يتم تسليمه تمامًا بطريقة أقل وضوحًا. ولكن ليس دائما. منذ عام 2022 ، جاء جزء من ارتفاع الإنفاق على الحوافز في بعض الأسواق من بناة المنازل زيادة أسعار المنازل الأساسية ومن ثم استخدام بعض هذه الإيرادات الإضافية لتمويل الحوافز.
ومع ذلك ، استنادًا إلى تعليق Pultegroup الخاص وضغط الهامش المرئي ، من الواضح أنه في بعض الأسواق على الأقل ، يعمل إنفاق الحوافز المتزايد كخفض صافي للسعر.
بدلاً من حوافز أكبر ، لماذا لا يقوم بناة المنازل مثل Pultegroup بتخفيضات أكبر في أسعار المنازل؟
يفضل بعض بناة المنازل تقديم حوافز أكبر بدلاً من التخفيضات الصريحة في الأسعار لحماية شركات المجتمع. قد تؤدي التخفيضات الصريحة في بعض الأحيان إلى تعقيد المبيعات المستقبلية وتزعج مشتري المنازل حاليًا في التراكم.
سبب آخر لاعب بناء المنازل يميلون إلى حوافز أكبر هو أن البناة الكبار يزعمون أن هناك حاليًا تحكيم في الأسواق المالية ، حيث يوفر كل دولار واحد يتم إنفاقه على معدل شراء أسعار الرهن العقاري تخفيضًا شهريًا أكبر للمشتري من خفض أسعار المنازل بقيمة دولار واحد.
“لا يزال التركيز على الأسعار والأسعار ، (بدلاً من التخفيضات الصريحة للأسعار) والحفاظ على اتساق ذلك. وإذا رأينا القليل من الضعف في السوق أو شراء مجتمع ، فقد نتكيف أكثر ، ولكن (الأمر) لا يزال مفيدًا للمشتري وأن التكلفة أقل لزيادة معدل شراء السعر من خفض السعر”.
لماذا يتم إنفاق دولار واحد على شراء أسعار الرهن العقاري من قبل بناة المزيد من توفير مدفوعات في الوقت الحالي أكثر من تخفيض سعر دولار واحد؟
الجواب متزعزع قليلا.
إليكم الانهيار المتعمق من قبل محلل الإسكان كيفن أردمان-الذي هو مؤلف كتاب تعقب الإسكان في Erdmann.
كما يشرح أردمان ل resclub:
“أحد الأسباب التي تجعل معدلات الرهن العقاري أعلى من سندات الخزانة هو أن لديهم مخاطر الدفع المسبق. إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فإن المستثمرين عالقون مع دخل ثابت أقل من معدل السوق الجديد. إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فإن المقترضين لا يحصلون على عدد كبير من الأسعار المسبقة ، فإنهم لا يحصلون على عدد أكبر من الأسعار المسبقة. في المستقبل والمقترضين لإعادة التمويل. إعادة التمويل ، بيع المنزل ، أو دفع القرض مبكرًا ، وبالتالي فإن المدة المتوقعة للرهون العقارية أطول بكثير.
ما هي المخاطر التي تشكلها عمليات شراء البناء على مشتري المنازل؟
في حين أن شراء أسعار الرهن العقاري يمكن أن تقدم الإغاثة الشهرية ذات معنى ، إلا أنها يمكن أن تأتي أيضًا مع مقايضات. إذا قبل المشتري عملية شراء منشئ بدلاً من التفاوض على انخفاض سعر البيع ، فقد يكون في قفلة صفقة (اعتمادًا على الشروط) التي تؤتي ثمارها فقط إذا بقيت معدلات الرهن العقاري مرتفعة. إذا انخفضت الأسعار بعد فترة وجيزة من الإغلاق ، فقد يجد هذا المشتري أنفسهم غير قادرين على الاستفادة الكاملة من إعادة التمويل. في هذا السيناريو ، قد يكون سعر البيع المنخفض أو أي شكل آخر من أشكال الحوافز قد قدم قيمة طويلة الأجل.
خطر آخر هو دفع مبالغ فيه للشراء. إذا قام أحد المشتري بتمديد ميزانيته أو يقبل ارتفاع سعر الشراء لتأمين الحافز ، فقد يكونون أكثر عرضة لانتهاك تحت الماء – أكثر من قيمة المنزل – إذا انخفضت أسعار المنازل المحلية ويحتاجون إلى البيع في غضون بضع سنوات.
في حديث للمحللين الشهر الماضي ، حذر KB Home – الذي يميل إلى تفضيل تخفيضات الأسعار المباشرة على الحوافز عند الحاجة إلى تعديلات القدرة على تحمل التكاليف – من أن بعض المشترين الذين يختارون صفقات شراء أسعار المنافسين قد تكون مبالغًا فيها للمنازل الجديدة. إذا احتاج هؤلاء المشترين إلى البيع قريبًا ، فقد يكافحون لاسترداد السعر الأساسي المتضخم المرتبط بالشراء الثقيل.
“أعتقد أن هناك عملاء (من بناة المنازل الآخرين) الذين يزدادون دفعًا للمنزل للحصول على حافز فعال. لذا ، فإنهم مرتبطون بهذا السعر الأعلى الذي سيتلقون عالقًا معهم إلى الأبد حتى يبيعوا هذا المنزل. قد يكونون رأسًا على عقب عندما يحاولون أن يبيعوا هذا المنزل.
لقد فقدت عمليات شراء البناء القليل من سحرها مؤخرًا
على مدار العام الماضي ، شهد العديد من بناة المنازل العامة أن عمليات شراء أسعار الرهن العقاري تفقد بعضًا من سحرها – على الأقل مقارنة بأوائل عام 2023 ، عندما لعبت عمليات الشراء دورًا رئيسيًا في رفع مبيعات البناء الجديدة.
“أعتقد أن التعليق الذي سمعته منا هو أن هناك في الواقع عدم المرونة ، كما تعلمون ، التسعير. وأن المزيد من الحوافز لا تترجم بالضرورة إلى حجم تدريجي. لذلك نحن نحاول الحصول على حوافز ، كما تعلمون ، إلى المستوى الذي نحصل فيه على المستوى المناسب. قال ريان مارشال ، الرئيس التنفيذي لشركة Pultegroup ، خلال مكالمة الأرباح في 22 يوليو ، إن الانضباط حول ما نقوم به في الحمل الحافز.
وأضاف مارشال: “نعتقد أن الفرصة هي تقليل الحوافز بمرور الوقت. من الواضح أننا لسنا هناك الآن ، ولكن ، كما تعلمون ، سأتوق إلى أيام ، كما تعلمون ، أحمال الحوافز العادية من 3.0 ٪ إلى 3.5 ٪.”
ملاحظة: صافي الحوافز ، كان متوسط سعر البيع في Pultegroup 559،000 دولار في الربع الثاني من عام 2025 – وهذا هو السبب في أننا استخدمنا 600000 دولار في المثال الافتراضي في مقدمة المقالة.
