مخطط ضمان المنازل في أستراليا: إيجابيات وسلبيات

يقوم سوق الإسكان بتسخين بالفعل على خلفية التخفيضات الأخيرة إلى سعر النقود وتحسين معنويات المستهلكين.

مع إعلان الحكومة الفيدرالية مؤخرًا أن مخطط ضمان المنزل سيبدأ في أكتوبر 2025 بدلاً من في يناير 2026 وليس له أي أغطية دخل وأغطية أسعار أعلى ، أتوقع أن يكون هذا التحفيز من المحتمل أن يصب المزيد من الوقود في سوق إسكان غير قابل للتحسس بالفعل.

ما هو مخطط ضمان المنزل؟

تعرف على الأخبار مع تطبيق 7News: قم بتنزيل اليوم

اعتبارًا من 1 أكتوبر 2025 ، ستتاح لجميع مشتري المنازل الأستراليين في منازلهم لشراء منزل إذا كان لديهم وديعة بنسبة 5 في المائة من سعر الشراء.

يمكن للمشترين في المنزل الأول شراء ودائع بنسبة 5 في المائة ؛ سيتعين عليهم عادة دفع التأمين على الرهن العقاري للمقرضين (LMI) وهو إما تكلفة مقدمة أو ترسمها في الرهن العقاري على المدة.

يتم دفع LMI من قبل المقترض لضمان المقرض ضد الخسارة المحتملة من الرهن العقاري (الحق المجنون ، أنت تدفع لضمان المقرض) وفي الوقت نفسه ، عادة ما يدفع مقترضو الأسهم المنخفضة أسعار فائدة أعلى.

من 1 أكتوبر ، ستغطي الحكومة الفيدرالية حساب LMI للمشترين في المنازل الأولى إذا كان لديهم إيداع لا يقل عن 5 في المائة.

يحتوي مخطط ضمان المنزل أيضًا على العديد من الميزات الأخرى ، وهي:

1. لا توجد حدود في الأماكن ، وأي أول مشتر للمنزل مع إيداع على الأقل 5 في المائة يمكنه الوصول إلى المخطط.
2. لا توجد أغطية دخل للوصول إلى المخطط.
3. تمت زيادة أغطية أسعار العقار للوصول إلى المخطط.
4. هذا يحل محل ضمان مشتري المنزل الأول الإقليمي الحالي.

ما هي إيجابيات وسلبيات هذا المخطط؟

إيجابيات مخطط ضمان المنزل

1. إن فجوة الإيداع هي واحدة من أكبر التحديات التي يجب التغلب عليها عند شراء منزل ثم علاوة على ذلك إذا لم تتمكن من توفير إيداع بنسبة 20 في المائة ، فأنت تتجول مع LMI. سيعني هذا المخطط أنه يمكن للمشترين المحتملين في المنزل الشراء في وقت أقرب مع إيداع أصغر. وجدت أحدث البيانات من Cotality أن الأمر استغرق 10.6 سنوات لتوفير أسرة الدخل المتوسطة لتوفير إيداع بنسبة 20 في المائة (من أجل تجنب LMI). مع نظام الضمان المنزلي ، لن يستغرق متوسط ​​أسرة الدخل فقط 2.7 عامًا لتوفير إيداع كبير بما يكفي لتجنب LMI.

2. من المرجح أن يكون المخطط جذابًا وحقيقة أنه يمكّن مشتري المنازل الأول من الشراء عاجلاً وبدون إرضاء LMI ، فقد يؤدي ذلك إلى رفع معدلات ملكية المنزل. ألاحظ أن جميع مساعدة مشتري المنزل الأولى على مدار الـ 25 عامًا الماضية لم تتوقف عن انخفاض معدلات ملكية المنازل.

3. إذا نجح المخطط ويرى امتصاصًا قويًا ، فقد يساعد ذلك في تخفيف بعض ضغوط سوق الإيجار.

4. على الرغم من أن هذا التحفيز متاح في كل من المنازل الجديدة والأنقلة ، إلا أن هذا المخطط قد يساعد في الحصول على مزيد من الإسكان الجديد.

سلبيات مخطط ضمان المنزل

1. لسنوات عديدة ، قدمت الحكومة الفيدرالية المساعدة لأول مشتري المنازل في شكل منح نقدية. في حين يمكن اعتبار هذه المنح بمثابة مضيعة لأموال دافعي الضرائب ، فإن هذا المخطط يرى أموال الحكومة (دافع الضرائب) لشراء العقارات مباشرة. تتمتع الحكومة الآن بمزيد من الاهتمام بالسكن ولديها التعرض للخسائر التي تحفز الحكومة على تشجيع أسعار المساكن المرتفعة.

2. المساعدة هنا ليست مستهدفة بشكل جيد. لا توجد الآن أبعاد دخل بشكل أساسي ، فقد يكون لدينا أشخاص لا يحتاجون إلى مساعدة في الدخول إلى السوق التي يمكنها الآن القيام بذلك دون الحاجة إلى دفع LMI. قد يكون هناك مثال على إيداع بنسبة 10 في المائة أو 15 في المائة وكانوا يفكرون في الشراء الذي يمكنه الآن وضع إيداع بنسبة 5 في المائة بدلاً من ذلك ، وليس دفع LMI والاقتراض أكثر بسبب الأسهم التي يساهمون بها.

3. مثل أول منح مشتري للمنزل التي رأيناها على مدار الـ 25 عامًا الماضية ، هناك المزيد من التحفيز الجانبي للطلب في وقت لا يوجد فيه إمدادات مساكن كافية. كما أنه يحدث في الوقت الذي ترتفع فيه الأسعار (مع زيادة الزيادات الآن) ، والشعور تتحسن وانخفاض أسعار الفائدة. من المحتمل أن تدفع هذه الحوافز أسعار المساكن إلى أعلى.

4. لأن هذا هو أكثر تحفيز من جانب الطلب ، من المتوقع أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل في المستقبل. لقد رأينا هذه المسرحية من قبل ، من المحتمل أن تؤدي إلى الحكومات إلى التوصل إلى دعم شراء أكثر أهمية للمجموعات المستقبلية لمشتري المنازل الأوائل. هذا يبدو كما لو أنه سيكون أكثر دعم دافعي الضرائب في المستقبل ، وشراء الأسهم المشتركة أكثر وشراء الأسهم المنخفضة.

5. يستهدف هذا التحفيز جميع الخصائص ، وليس الإمدادات السكنية الجديدة التي تمس الحاجة إليها. قد يكون هذا أمرًا قابلاً للنقاش ، ولكن مع الحاجة إلى مزيد من الإسكان الجديد ومواجهة قطاع المطورين والمنزل ، كان من المنطقي فقط إتاحة خطة ضمان المنزل للبناء الجديد.

ماذا أتوقع أن يكون تأثير نظام ضمان المنزل؟

إن بداية مخطط ضمان المنزل على بعد شهر واحد ؛ إنه يبدأ في إشعار قصير جدًا. نظرًا لأنه يساعد مشتري المنازل أولاً على دخول السوق عاجلاً وبدون إرضاء LMI ، أتوقع أن يكون شائعًا. هذا سيعني المزيد من مشتري المنزل الأول عاجلاً.

المشترين في المنزل الأول هم جزء صغير نسبيا من السوق الإجمالية ؛ ثم يتيح المزيد من الطلب منهم أصحاب المنازل الحاليين للترقية إلى منازل أكثر تكلفة بينما من المتوقع أن تحفز أسعار الفائدة المنخفضة زيادة نشاط المستثمرين في السوق.

لقد رأينا هذه المسرحية من قبل في 2008-2009 ومرة ​​أخرى في عام 2020 ، عندما تكون هناك زيادة كبيرة في الحوافز للمشترين المنزليين الأوائل التي تتغذى في نهاية المطاف على المزيد من الطلب عبر السوق مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.

يدخل هذا التحفيز حيز التنفيذ في الوقت الذي تنخفض فيه أسعار الفائدة بالفعل وتزداد أسعار المنازل بالفعل.

تفيد Cotality أنه منذ تخفيض سعر الفائدة الأول في فبراير 2025 ، أصبحت قيم المنازل الوطنية أعلى بنسبة 3.4 في المائة بالفعل ، مع تدخل هذا التحفيز في حيز التنفيذ ، وتوقعات مزيد من التخفيضات في الأسعار وتحسين المعنويات ، يبدو أن الأسعار ستستمر في الارتفاع مع تسارع النمو.

ما أعتقد أنه سيكون أكثر إثارة للاهتمام هو كيف أن مالكي العقارات الذين من المتوقع أن يبيعوا مقابل أقل من أغطية الأسعار لمخطط ضمان المنزل.

لا توجد نقطة كبيرة في محاولة بيع تلك العقارات قبل أن يتم بث المخطط لأنك من المحتمل أن تحصل على سعر أفضل بمجرد بدء تشغيله. على قدم المساواة ، قد يكون هناك بعض القيمة في التوقف عن إدراج تلك الخصائص لبعض الوقت لأنه قد يكون هناك القليل من الاندفاع الأولي لشراء وبيع إمدادات العقارات أسفل المسار.

كما أبرزت ، هناك كل من إيجابيات وسلبيات إلى مخطط ضمان المنزل. أعتقد أن السلبيات تفوق السلبيات ولكن على قدم المساواة ، أنا لست مشتري المنزل الأول يكافح لدخول السوق. بالنسبة لأولئك الذين هم ، أتوقع أن يكون مخطط ضمان المنزل شائعًا جدًا.

من وجهة نظري ، فإن أكبر سلبي هو أنني لا أستطيع أن أرى كيف سيتم إزالة هذا النوع من الدعم على الإطلاق ، وكيف لا يتسلل الدعم إلى أن يكون أكبر مع مرور الوقت كما رأينا مع منح مشتري المنزل الأولى التي بدأت بمثابة منح 7000 دولار في عام 2000 لتعويض GST.

لقد تطورت هذه المنحة الآن لتصبح مخططًا كهذا ، وسرعان ما تبدأ المساعدة في شراء خطة شراء الأسهم المشتركة لأول مرة في عام 2026.